評価のしくみ

土地は、固定資産評価基準において、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

宅地・農地・鉱泉地・山林・雑種地があります。

評価する際には、登記簿上の地目によらず、その土地の毎年1月1日現在の現況地目によります。

地積

原則として、登記簿に登記されている地積によります。

地目別に定められた評価方法

宅地の評価方法

1. 道路・家屋の疎密度・公共施設等からの距離等の街並みの状況から、商業地区・住宅地区等用途地区に区分します。
2. 用途地区をさらに状況の似かよった地域ごとに区分し、その中で奥行・間口・形状等が標準的な土地（標準地）を選定します。
3. 地価公示価格・都道府県地価調査価格・鑑定価格による価格を参考にして、標準地を評定します。
4. 各街路に路線価を付設します。
5. 路線価をもとにして、地区・区域内の土地を評価します。

農地・山林の評価方法

原則として、宅地の評価方法と同様ですが、当該農地や山林を宅地に転用するための造成費分を控除して評価します。ただし、生産緑地地区内に所在する農地は、宅地としての価値を考慮せず、生産力条件に着目した農地としての評価を行います。

雑種地等の評価方法

伊丹市では、宅地の評価方法を用いて評価を行っています。

課税標準額

原則として、課税標準額は価格と同額となりますが、住宅用地の特例や負担調整措置の適用により、課税標準額が軽減されることがあります。

住宅用地の特例

住宅用地については、その税負担を特に軽減する必要があることから、その面積に応じて小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用され、価格に下表の割合を乗じたものが課税標準額となります。

ただし、特例が適用される範囲は家屋の床面積の10倍までです。

小規模住宅用地（住宅用地のうち、住戸1戸あたり200平方メートルまでの部分）

固定資産税については、特例率6分の1

都市計画税については、特例率3分の1

一般住宅用地（住宅用地のうち、住戸1戸あたり200平方メートルを超える部分）

固定資産税については、特例率3分の1

都市計画税については、特例率3分の2

例えば、300平方メートルの土地に住戸1戸がある場合、そのうち200平方メートルが小規模住宅用地となり、残り100平方メートルが一般住宅用地となります。

（注釈）住宅用地の特例措置を正しく適用するために、土地や家屋の状況に変化があった場合は、申告が必要です。「住宅用地の申告書」を提出してください。

申告書のダウンロードは以下のページをご覧ください↓↓

負担調整措置

負担調整措置とは、負担水準に応じて課税標準額を増減することで税負担を上昇・据え置き・下落させるものです。

負担水準

個々の土地の前年度の課税標準額が当年度の価格に対してどの程度まで達しているかを示すものです。

負担水準（パーセント） ＝ 前年度課税標準額 ÷ 当年度評価額 (× 特例率) × 100

ただし、特例率は課税標準の特例に該当する場合に乗じます。

宅地の区分：小規模住宅用地・一般住宅用地

• 負担水準が100％以上であれば、課税標準額は、価格×住宅用地特例率
• 負担水準が100％未満であれば、課税標準額は、前年度課税標準額＋価格×住宅用地特例率×5％

ただし、価格×住宅用地特例率×100％が上限

また、価格×住宅用地特例率×20％が下限

宅地の区分：非住宅用地

• 負担水準が70％以上であれば、

課税標準額は、価格×70％

• 負担水準が60％以上70％未満であれば、

課税標準額は、前年度と同額（据置特例）

• 負担水準が60％未満であれば、

課税標準額は、前年度課税標準額＋価格×5％

ただし、価格×60％が上限

また、価格×20％が下限